En effet, la forte attractivité du territoire départemental, source de croissance et de richesses, s’accompagne également d’un déséquilibre sociologique dans le développement et l’occupation des territoires.
La forte augmentation des valeurs foncières et immobilières a rendu difficile pour une large part de la population et notamment les jeunes actifs et primo-accédants, l’accès à la propriété, voire simplement au logement.
Ce phénomène, encore récemment limité aux secteurs touristiques littoraux, puis aux centres urbains, s’est peu à peu étendu et touche désormais la quasi-totalité du territoire départemental, provoquant un éloignement des populations par rapport aux bassins d’emploi et multipliant ainsi les temps de transport ainsi que leurs coûts financiers et environnementaux.
De nombreuses communes conscientes de ce phénomène souhaitent rééquilibrer leur développement en faveur des actifs et des plus modestes. EADM® aide ces communes et plus largement les collectivités publiques à mettre en forme leurs objectifs, à formaliser leurs besoins puis, à mettre en œuvre les procédures adaptées (ZAC, DUP…) dans le respect constant de l’intérêt général et de la volonté de la collectivité qui demeure toujours le pilote du projet.
EADM® apporte son expertise dans la conduite de projets et la maîtrise d’ouvrage d’opérations complexes, pour franchir les différentes étapes du projet : définition des besoins, analyse des enjeux, étude de la faisabilité générale, constitution d’une équipe pluridisciplinaire ; et la conduite des études préalables : concertation publique, maîtrise du foncier, suivi technique et administratif des procédures, suivi comptable et financier de l’opération.
EADM® travaille dans la durée avec les collectivités, gage de réussite pour les opérations d’aménagement qui se situent dans une perspective à long terme.
L’aménagement mobilise tous les métiers d’une S.E.M., de sa capacité à piloter et à réaliser des études. La société possède des capacités internes, lui permettant de mener à bien des constructions et des opérations d’aménagement complexes, pour suivre l’ensemble des étapes d’un projet et prendre en charge toutes les missions d’aménageur.
Situées très en amont des projets, et particulièrement nécessaires dans le cadre d’opérations importantes, les études de faisabilité, d’opportunité et de prospective permettent d’envisager et de comparer des scénarii d’aménagement et de fixer les enjeux financiers. Elles nécessitent un dialogue important avec les services de la collectivité et avec tous les partenaires concernés : bureaux d’études, cabinets d’urbanistes, mais aussi agences d’urbanisme, CAUE, PACT-ARIM, bailleurs sociaux, responsables d’entreprises, propriétaires...
Il est également fréquent que les services internes d’EADM® soient mobilisés pour aborder des points particuliers relevant de l’action foncière ou de l’assistance juridique et financière au montage de l’opération. Ce travail est un outil d’aide à la décision pour la collectivité et constitue les prémisses de l’opération dans son périmètre, son phasage, et ses risques et enjeux financiers.
Le statut de mandataire constitue un cadre particulièrement adapté à la maîtrise d’ouvrage des études et des procédures préalables à la réalisation d’opérations d’aménagement (zones d’habitat, zones d’activités, pôles touristiques, de loisirs ...).
Les études préalables à une opération d’aménagement ont pour objet : d’éclairer les décisions d’un maître d’ouvrage, d’apprécier les conséquences des actions qu’il entreprend ou laisse entreprendre, d’appréhender clairement le planning de la mise en œuvre d’un projet d’aménagement, de mesurer les risques de l’opération (économique, technique, commercial, politique). Dans une zone d’aménagement concerté (ZAC), les études préalables permettent à la collectivité de constituer un dossier de création de ZAC, c’est-à-dire de déterminer un périmètre d’intervention, le permis d’aménagement, ainsi qu’une ébauche de projet urbain, compte tenu des contraintes existantes, dans le respect des exigences environnementales.
Les études préalables sont conduites en parallèle à la concertation. Elles sont nécessairement réalisées sous maîtrise d’ouvrage de la collectivité. Dans le cas d’une ZAC, sur la base des études préalables et après approbation du dossier de création, les études pré-opérationnelles ou opérationnelles ont ensuite pour objet de conduire à la constitution du dossier de réalisation fixant le contrat entre la collectivité et son aménageur.
Les mandats d’études confiés à EADM® comprennent notamment les éléments suivants : organiser une consultation de bureaux d’études pour réaliser les études préalables (Architecte-paysagiste, BET…), piloter les études et coordonner les intervenants, préparer et animer les réunions de travail, proposer un phasage opérationnel, mettre en œuvre les procédures d’urbanisme adaptées, informer et consulter les organismes et personnes concernés, établir un pré-bilan financier et les modalités de financement de l’opération, concevoir et mettre en forme des dossiers de subventions et des dossiers administratifs de création de ZAC.
Les opérations d’aménagement ont pour cadre réglementaire la concession d’aménagement. Le concessionnaire agit en son nom, sous le contrôle de la collectivité.
Lorsqu’elle intervient en tant que concessionnaire, EADM® assure les missions suivantes (cas d’une ZAC) :
La société participe au suivi administratif de toutes les procédures. EADM® constitue avec la ville le dossier de réalisation de la ZAC comprenant le programme des équipements publics, le programme des constructions et le bilan prévisionnel de l’opération échelonné dans le temps, et fait approuver tous ces éléments par le concédant. Elle mène à terme les négociations de maîtrise foncière des terrains de la ZAC, y compris, le cas échéant, en bénéficiant de prérogatives de puissance publique, par la voie d’expropriation ou de préemption. Pour acquérir les terrains, elle désigne le maître d’œuvre et les entreprises chargées des travaux. Elle apporte un soin tout particulier en phase projet et en phase travaux pour faire respecter les prescriptions requises par les textes ou demandées par le concédant. Elle commercialise les terrains, c’est-à-dire procède à la vente, à la location ou à la concession des biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de la concession. De manière générale, elle met en œuvre les moyens nécessaires pour aboutir à la mise sur le marché de terrains viabilisés, dans le respect des exigences de qualité, de délais et de coût exprimées par le concédant. EADM® emprunte pour la trésorerie de l’opération et équilibre dans ses propres comptes les recettes et les dépenses de l’opération suivant le bilan contractualisé avec la collectivité.
L’interlocuteur principal : le chef de projet.
Le concédant est en relation permanente avec un chef de projet, véritable chef d’orchestre de l’ensemble des intervenants, prestataires de services et entreprises chargées des travaux.
Il s’appuie bien évidemment sur les compétences internes de la société, et notamment celles : du service foncier, du service marchés, du service administratif et financier.
Un gage de transparence et de maîtrise des projets par la collectivité : le Compte Rendu Annuel à la Collectivité (Locale) (CRAC(L)).
Ce rapport annuel et obligatoire pour les SEM est établi par le responsable de l’opération. Il est destiné à l’information de la collectivité locale ayant passé avec la SEM une concession d’aménagement, sur la réalisation des études, des acquisitions et cessions foncières et des travaux.